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長期優良住宅認定申請のメリット・デメリット

和歌山県田辺市を中心に『木の家』の注文住宅の新築、リフォーム、リノベーションを行ってます、谷中幹工務店の谷中伸哉です。

先日、登録住宅性能評価機関に申請していた長期優良住宅の技術的審査の適合証が下りてきました!初めての申請で手こずるかなと思っていたのですが、丁寧かつ素早い対応で申請から1週間足らずで手もとにやって来てくれてホッとしてます。今回の申請は普段、瑕疵保険でお世話になってます『住宅あんしん保証』に依頼しました。瑕疵保険も『住宅あんしん保証』で行う場合、割引が1万円ありますので、『住宅あんしん保証』とお付き合いのある工務店さんにもお薦め出来ます。それでは長期優良住宅を申請するとどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

長期優良住宅の適合証の画像
長期優良住宅の適合証

 

長期優良住宅とは?

長期優良住宅とは長期に渡り良好な状態で使用する為の措置がとられた建物をさします。認定申請を受けると主に税金面でのメリットが出てきます。

長期優良住宅のメリット

1.住宅ローン控除の最大控除額が引き上げられる

住宅ローン控除はいくつかの要件を満たすと、住宅ローン等の年末残高の合計額を基にして計算した金額を所得税から控除出来ると言うものです。今ですと平成33年12月31日までは、1年目~10年目まで年末残高の1%の控除を受ける事が出来ます。例えば2000万円の残高があると20万円の控除が受けられるといった具合です。

一般住宅の場合はその限度額が4000万円ですが、長期優良住宅の場合は5000万円まで引き上がられます。ローン金額の多い方には大きなメリットと言えますが、そこまでローンを組んでいない方にもメリットのもデメリットにもなりません。

2.不動産所得税の控除額が増える

不動産所得税は不動産を取得した場合に一回のみ払わないといけない税金となります。これは登記の有る無し、有償か無償かなどは関係なくかかってきます。この税金にも控除措置がありまして、50㎡以上240㎡以下の建物ですと申請をするとその税額の控除が受ける事が出来ます。余談ですが、申請をしないと控除を受けられないので、お家を新築された方は忘れない様にして下さい!

和歌山県田辺市で新築した場合ですと、市役所の方が不動産所得税を算出する基になる課税標準額を決める為にやってきます。不動産所得税はその課税標準額に3%(住宅、土地の特例の軽減)が掛けられた金額となります。そこで登場するのが前述の控除!一般住宅ですと1200万円、長期優良住宅ですと1300万円の控除が受ける事ができます。課税標準額が1500万円の場合は下記の通りとなります。

(1500万円-1200万円)×3%=9万円

(1500万円-1300万円)×3%=6万円

一般的に課税標準額は請負工事費の7割が目安との事。そこから請負契約が1700万円以上になってくるとこのメリットを受ける事が出来ます。

3.登録免許税の税率が下がる

建物を建てると所有権保存登記という事を行います。これは法律的にその建物の所有者を証明する事となります。この時に払わないと行けないのが登録免許税です。これも課税標準額に対して0.15%かかっていたものが、0.1%に軽減されます。これまた課税標準額を1500万円で試算してみます。ちょっぴり得って感じです。

1500万円×0.15%=22,500円

1500万円×0.1%=15,000円

4.固定資産税の軽減期間が延長される

固定資産税は不動産を所有している方に毎年掛る税金です。以前詳しく書いたブログがあるのでこちらをどうぞ!

固定資産税・都市計画税

長期優良住宅の場合は一般住宅に比べて軽減期間が2年延長されて5年となります。これまた課税標準額を1500万円で試算してみるとこの様に↓床面積も控除対象の最大の120㎡の設定です。

2年延長される事で105,000円×2年間=210,000円控除額が増えました。3年毎に課税標準が見直されますので、これより控除額は下がると考えられますが、こちらが一番税金面ではメリットが出てきそうです。

一般住宅   1年目~3年目 1500万円×1.4%÷2= 105,000円

4年目~     1500万円×1.4%=  210,000円

長期優良住宅 1年目~5年目 1500万円×1.4%÷2= 105,000

5.住宅取得等資金の贈与税の非課税が増える

『住宅取得等資金の贈与税の非課税』とは

これは平成27年1月1日から平成33年12月31日までの間に直系尊属(自分のお父さん、お母さん、おじいちゃん、おばあちゃんなど)から受ける贈与で家を建てる資金(金銭)にあてる場合は一定の金額が非課税になると言うものです。これによって税金がかからず、相続財産を減らす(相続人に移行)することが出来るのです。非課税の金額は下記の通りです。日時は契約の締結日になります。こちらも詳しくは以前書きましたブログがあります↓

相続税と贈与税とアパート建設

非課税枠は下記の通りですが、省エネ等住宅の証明に長期優良住宅が該当してきます。贈与が多い方にはメリットが多くでそうです!

平成28年1月1日~平成32年3月31日まで

省エネ等住宅1,200万円 それ以外700万円

平成32年4月1日~平成33年3月31日まで

省エネ等住宅1,000万円 それ以外500万円

平成33年4月1日~平成33年12月31日まで

省エネ等住宅800万円 それ以外300万円

6.フラット35 優遇金利が使える

0.25%引き下げられた金利が使用できます。変動金利の場合はこういったものがありませんが、フラット35でローンを検討の方には長期優良住宅の認定を受ける事はお薦めです。

7.地震保険の割引率が増える

地震保険に新築で加入する場合、築浅のものは10%の割り引きが多いようです。それが長期優良住宅の認定を受けるのとその耐震等級に応じて、耐震等級2なら30%、耐震等級3なら50%と建物の性能に応じて割引率が増えます。

長期優良住宅のデメリット

1.申請に費用と期間が必要

長期優良住宅の認定を受ける為には申請が必要です。技術的審査期間や行政庁への手数料や、その申請に必要な書類や図面を作成する為の費用が必要となってきます。また申請は着工前に行わないといけないので、書類などを作成する期間も工程に見込まなければなりません。

2.住宅のコストが上がるかも

普段から長期優良住宅の仕様の工務店さんなどでは追加の建築費用は掛りませんが、そうでない場合は長期優良住宅の仕様にしなければならないのでコストアップする事も考えられます。

まとめ

費用だけでみると資金計画によってメリットの大きさは変わってきそうですが、一度は建築を予定している工務店さんなどにご相談される事をお薦めします!また、将来的にお家を売却する事があった場合もその査定額が長期優良住宅の方が上がる事が考えられます。良質な住宅のストックを目指す国の方針のあらわれの一つがこの『長期優良住宅』となっているからです。

 

 

相続税と贈与税とアパート建設

和歌山県田辺市を中心に『木の家』の注文住宅の新築、リフォーム、リノベーションを行ってます、谷中幹工務店の谷中伸哉です。さて、全国的にも話題になってますが、アパート建設を当地方でもよく見かけます。色々な理由があるかと思いますが、相続税の改正が大きなもののひとつと言ってよいでしょう。相続税とは誰かが亡くなった時におこる相続に対してかかる税金です。社会保障と税の一体改革案のなかで相続税の改正が行われまして、平成27年1月1日以後の相続から適用になった基礎控除の改正がそれまで一部のお金持ちにしか掛らないと考えられていた相続税のイメージを変えてしまったと言っても過言ではありません。国税庁の資料によると、改正前に相続税の課税対象になったのは全体の4.2%、100人に4人程度だったのですが、改正後は倍増の8%にまでなったのですが、それには基礎控除が大きく関係しています。では基礎控除とはどういったものなのでしょう?

例えば8,000万円の資産を残して亡くなったAさんがいて、その方には奥さんと子供2人がいたとします。相続税を計算する場合、相続財産から基礎控除などを引いて残った分に対して相続税がかかります。その算出の仕方を改正前、改正後で比較していきましょう。

改正前の基礎控除の算出式

『5,000万円(これはどなたでも同じ金額です)×1,000万円×法定相続人数』 つまりAさんの場合法定相続人は奥さんと子供2人の計3人ですので、 

『5,000万円+1,000万円×3人』=8,000万円 

となりAさんは8,000万円もの資産を残して亡くなりましたが、基礎控除のお陰で相続税はかからなかったのです。これが

改正後の基礎控除の算出式

『3,000万円+600万円×法定相続人数』となり、計算してみますと

『3,000万円+600万円×3人』=4,800万円

となり8,000万円から4,800万円を差し引いて残った3,200万円が相続税の対象となってしまったのです。

実際には相続税には『配偶者の税額の軽減』というものがありますので、これを利用するとAさんが亡くなった時には奥さんには相続税が掛らない様にする事が出来きます。旦那さんが亡くなって住んでいる家を売らないと相続税が払えないなんて恐ろしい事は避けられます。気になる方はきちんと税理士さんにご相談する事をお勧めします。

では、相続税の対象になりそうな方が相続税を掛らない様にするためにどうすればと考えると、その相続財産を減らそうとなります。そこで更地にアパートを建てる事により現金資産を減らし、更地に建物を建てる事で土地の評価を下げたりします。1億円使ってアパートを建てた場合、相続財産としては建設費の1億円ではなく固定資産評価額となります。固定資産の評価額は一般的には建設費の50~60%と言われてます。アパートの場合は更に借家権割合(全国一律30%)が割り引かれるので50%~60%×70%=35%~42%とり相続財産としては3,500万円~4,200万円の評価となるのです。ちなみに更地の場合を100とするとアパートを建てると80にまで土地の評価を下げる事が出来るのでアパート経営は相続税対策になると考えられてます。さらにローンを組んでいる場合は負債となるのでさらに相続財産が目減りする仕組みです。一見いい事ずくめのようにみえますが、ここでネックとなっているのがこの仕組みを支える家賃収入が計画通りに進むかってところ。これがリスクとなり少しづつ問題となって来てますが、一気に顕在化する恐れのある事だと危惧してます。

『住宅取得等資金の贈与税の非課税』

これとは別にリスクなく相続財産を相続人に移すのが『住宅取得等資金の贈与税の非課税』これは平成27年1月1日から平成33年12月31日までの間に直系尊属(自分のお父さん、お母さん、おじいちゃん、おばあちゃんなど)から受ける贈与で家を建てる資金(金銭)にあてる場合は一定の金額が非課税になると言うものです。これによって税金がかからず、相続財産を減らす(相続人に移行)することが出来るのです。非課税の金額は下記の通りです。日時は契約の締結日になります。

平成27年12月31日まで

                省エネ等住宅1,500万円 それ以外 1,000万円

平成28年1月1日~平成32年3月31日まで 

                省エネ等住宅1,200万円 それ以外700万円

平成32年4月1日~平成33年3月31日まで

                省エネ等住宅1,000万円 それ以外500万円

平成33年4月1日~平成33年12月31日まで

                省エネ等住宅800万円 それ以外300万円

さらに消費税が10%になった場合では(なんだか嫌らしく感じてしまいますが・・・)

平成31年4月1日~平成32年3月31日まで

省エネ等住宅3,000万円 それ以外2,500万円

平成32年4月1日~平成33年3月31日まで

省エネ等住宅1,500万円 それ以外1,000万円

平成33年4月1日~平成33年12月31日まで

省エネ等住宅1,200万円 それ以外700万円

この適用を受ける為の要件としましては色々ありますが代表的なものとしては以下のものがあります。

①受ける側の年齢が贈与と受けた年の1月1日において20歳以上

②所得が2,000万円以下

③贈与を受けた翌年の3月15日までに居住、または遅滞なく居住することが確実であること

それから期限内の申告も必要になります。この期限とは贈与を受けた翌年の2月1日~3月15日です。くれぐれも忘れませんように。申告をしないと適用をうけれませんので!

詳しくは国税局のH.Pにも詳しくのってますのでご参照ください。

長文、最後まで読んで頂いてありがとうございます。

固定資産税・都市計画税

3月になり若干春めいてきた気がするのは、僕の勘違いでしょうか(笑)さて(若干むりやり)、土地や建物を所有していると毎年納めないといけない税金があります。固定資産税や都市計画税です。それでは、どういったものか田辺市の場合で考えて行きます。

  1. 毎年1月1日時点の所有者が納めないといけません。
  2. 田辺市が納税額を通知してきます。
  3. 納税額は固定資産評価額を『課税標準』(計算のもととなる数字)として計算され、3年に一度見直されます。
  4. 都市計画税については、都市計画区域『内』に土地、家屋を所有する人が納めないといけません。つまり、都市計画区域『以外』の地域(たとえば当工務店のある上秋津)などでは納める必要はありません。
  5. 税率 固定資産税 『課税標準』× 1.4%
  6. 税率 都市計画税 『課税標準』× 0.2%

ってな具合です。都市計画税の上限が0.3%なので田辺市は少し優しい市町村なのかもしれませんね!おっと白浜町は0.16%、上富田町は課税なしと来ました。そうでもない模様かもです(笑)

また特例があり、住宅用地(土地)の場合は下記の様な軽減があります。

固定資産税

  1. 小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 『課税標準』× 1/6
  2. 一般住宅用地(200㎡超の部分)   『課税標準』× 1/3
  3. 建物の総床面積10倍までの土地、それを超える部分の土地については住宅用地の適用がない

都市計画税

  1. 小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 『課税標準』× 1/3
  2. 一般住宅用地(200㎡超の部分)   『課税標準』× 2/3
  3. 建物の総床面積10倍までの土地、それを超える部分の土地については住宅用地の適用がない

建物の場合は一定の期間、下記の条件に当てはまる住宅の場合。一定の期間、120㎡分までの固定資産税が1/2減額されます。都市計画税についてはありません。

  1. 専用住宅や併用住宅(店舗付き住宅など)であることで、住宅の部分が1/2以上であること。
  2. 居住部分が50㎡以上280㎡以下であること。
  3. 期間 3階以上の中高層耐火住宅等・長期優良住宅 5年
  4. 期間 上記以外の住宅              3年

このように、税金には色んな制度や軽減措置があります。軽減してくれるのは有難いのですが、それがややこしくて税金を分かり難くしている感は否めません。新築して住み始めて3年後に税金(固定資産税)が上がったって話を聞かれた方もいらっしゃるかもしれませんが、こういったのもまさしくそれで、正確には上がったのでなく、減額の期間が終わったという事になります。

例えば以下の条件で更地に住宅を新築した場合で考えてみます。

  1. 土地の固定資産税課税標準額 1000万円
  2. 建物の固定資産税課税標準額 1000万円(請負金額の7割が目安だそう)
  3. 土地の面積 100㎡
  4. 建物の面積 100㎡

土地

建築前 140,000円 1000万円×1.4%

(更地の為軽減がありません)

1年目  23,333円 1000万円×/1/6×1.4%

2年目  2,3333円

3年目  23,333円

といった具合に建物が建つ事で土地が住宅用地にとなり建物がある間ずっと軽減が受けられます。

建物

建築前 0円 (建物がありませんからですね(笑)

1年目 70,000円 1000万円×1.4%×1/2

2年目 70,000円

3年目 70,000円

4年目 140,000円 1000万円×1.4%

こちらは3年間の軽減が終わったあとにもとの税額となります。

自己所有の住宅と賃貸住宅のランニングコストでの違いは今回ご紹介した固定資産税・都市計画税です。自分の場合はどれぐらいになるか?一度検討しておく事をお勧めします。

今回は思わぬ長文となってしまって疲れましたww

そんな長文を最後まで読んで頂いてありがとうございました。

谷中幹工務店 谷中 伸哉

 

 

 

 

エコポイント対象住宅証明書

和歌山県田辺市を中心に『木の家』の注文住宅の新築、リフォーム、リノベーションを行ってます、谷中幹工務店の谷中伸哉です。今日はなかなかの冷え込みっぷりですね。雨のせいか余計寒く感じます。

さて、今回もお家も住宅版エコポイントを利用する予定でして、本日、無事証明書を頂きました!やはり、一回経験してるんで、前の半分くらいの時間で書類や図面も作る事ができました。誰もほめてくれないので、言わして下さい(笑)

住宅版エコポイントについては、バラマキ政策だの断熱材の超品薄だの、悪い話も聞きますが、和歌山県紀南地方の様な温暖と言われる地域でも建物の断熱性の重要さが再認識された事は大変意義がある事だと思ってます。住まわれてからの、家が暖かい、と言うご感想は作り手としても嬉しいモノです。

最後まで読んで頂いてありがとうございます。

お風呂リフォームとエコポイント

和歌山県田辺市を中心に『木の家』の注文住宅の新築、リフォーム、リノベーションを行ってます、谷中幹工務店の谷中伸哉です。実は先週からリフォームの工事が始まってたんですが、最初ブログに書かなかった為に書くタイミングを失い終了、間際になってのブログにアップです(汗)

リフォーム内容としては、IHクッキングヒーターとエコキュートをいれるオール電化とお風呂とサニタリーのリフォームになります。お風呂はユニットバスでTOTOのスプリノというシリーズのFタイプ、ベンチが付いたモノです!

 

さて、タイトルにはありますエコポイントですが、このユニットバスの設置工事だけでは、もちろんつかないのですが、一緒に、窓をペアガラスサッシに替えるなどのエコリフォームを行うと、なんと3,5000円分のエコポイントが発行されま!!

これは、エコリフォームと一緒にバリアフリー改修を行うとポイントが発行されるからなのです。それでは、なぜユニットバスにするだけでバリアフリー改修になるのかと言いますと、下記内容をユニットバスが満たしているからなんですね~

手すりがついている    5,000ポイント

出入り口の段差の解消  5,000ポイント

出入り口の幅の拡張  25,000ポイント 

もし、ユニットバスをいれたいとお考えの方は一緒に窓のエコリフォームした方が断然お得ですよ。

最後まで読んで頂いてありがとうございます。