相続税と贈与税とアパート建設

和歌山県田辺市を中心に『木の家』の注文住宅の新築、リフォーム、リノベーションを行ってます、谷中幹工務店の谷中伸哉です。さて、全国的にも話題になってますが、アパート建設を当地方でもよく見かけます。色々な理由があるかと思いますが、相続税の改正が大きなもののひとつと言ってよいでしょう。相続税とは誰かが亡くなった時におこる相続に対してかかる税金です。社会保障と税の一体改革案のなかで相続税の改正が行われまして、平成27年1月1日以後の相続から適用になった基礎控除の改正がそれまで一部のお金持ちにしか掛らないと考えられていた相続税のイメージを変えてしまったと言っても過言ではありません。国税庁の資料によると、改正前に相続税の課税対象になったのは全体の4.2%、100人に4人程度だったのですが、改正後は倍増の8%にまでなったのですが、それには基礎控除が大きく関係しています。では基礎控除とはどういったものなのでしょう？

例えば8,000万円の資産を残して亡くなったＡさんがいて、その方には奥さんと子供2人がいたとします。相続税を計算する場合、相続財産から基礎控除などを引いて残った分に対して相続税がかかります。その算出の仕方を改正前、改正後で比較していきましょう。

改正前の基礎控除の算出式

『5,000万円（これはどなたでも同じ金額です）×1,000万円×法定相続人数』　つまりＡさんの場合法定相続人は奥さんと子供2人の計3人ですので、　

『5,000万円+1,000万円×3人』＝8,000万円　

となりＡさんは8,000万円もの資産を残して亡くなりましたが、基礎控除のお陰で相続税はかからなかったのです。これが

改正後の基礎控除の算出式

『3,000万円+600万円×法定相続人数』となり、計算してみますと

『3,000万円+600万円×3人』＝4,800万円

となり8,000万円から4,800万円を差し引いて残った3,200万円が相続税の対象となってしまったのです。

実際には相続税には『配偶者の税額の軽減』というものがありますので、これを利用するとＡさんが亡くなった時には奥さんには相続税が掛らない様にする事が出来きます。旦那さんが亡くなって住んでいる家を売らないと相続税が払えないなんて恐ろしい事は避けられます。気になる方はきちんと税理士さんにご相談する事をお勧めします。

では、相続税の対象になりそうな方が相続税を掛らない様にするためにどうすればと考えると、その相続財産を減らそうとなります。そこで更地にアパートを建てる事により現金資産を減らし、更地に建物を建てる事で土地の評価を下げたりします。1億円使ってアパートを建てた場合、相続財産としては建設費の1億円ではなく固定資産評価額となります。固定資産の評価額は一般的には建設費の50～60%と言われてます。アパートの場合は更に借家権割合（全国一律30%）が割り引かれるので50％～60%×70%＝35%～42%とり相続財産としては3,500万円～4,200万円の評価となるのです。ちなみに更地の場合を100とするとアパートを建てると80にまで土地の評価を下げる事が出来るのでアパート経営は相続税対策になると考えられてます。さらにローンを組んでいる場合は負債となるのでさらに相続財産が目減りする仕組みです。一見いい事ずくめのようにみえますが、ここでネックとなっているのがこの仕組みを支える家賃収入が計画通りに進むかってところ。これがリスクとなり少しづつ問題となって来てますが、一気に顕在化する恐れのある事だと危惧してます。

『住宅取得等資金の贈与税の非課税』

これとは別にリスクなく相続財産を相続人に移すのが『住宅取得等資金の贈与税の非課税』。これは直系尊属（自分のお父さん、お母さん、おじいちゃん、おばあちゃんなど）から受ける贈与で家を建てる資金（金銭）にあてる場合は一定の金額が非課税になると言うものです。これによって税金がかからず、相続財産を減らす（相続人に移行）することが出来るのです。

（※2026年8月に、現在の内容へ更新しました）この記事を書いた当時は消費税率の引き上げにあわせた複雑な段階表がありましたが、その後の改正で整理され、現在は次のようになっています。

この適用を受ける為の要件としましては色々ありますが代表的なものとしては以下のものがあります。

①受ける側の年齢が贈与を受けた年の1月1日において18歳以上（2022年4月の成年年齢の引下げにあわせて、それまでの20歳以上から変わりました）

②合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は1,000万円以下）

③贈与を受けた翌年の3月15日までに居住、または遅滞なく居住することが確実であること

それから期限内の申告も必要になります。この期限とは贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日です。くれぐれも忘れませんように。申告をしないと適用をうけれませんので！

詳しくは国税庁のホームページにも詳しくのってますのでご参照ください。

相続のほうも、2024年に大きく変わりました（2026年8月追記）

記事の前半でご紹介した相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）は今も変わっていませんが、生前贈与の扱いが2024年（令和6年）1月1日の贈与分から見直されました。

ひとつは、亡くなる前の贈与を相続財産に加算する期間（生前贈与加算）が、これまでの3年から7年へ延長されたことです。ただし延長された4年ぶんについては、その期間の贈与の合計から100万円を差し引いて加算します。また経過措置があり、7年ルールが完全に適用されるのは2031年1月1日以降の相続からです。

もうひとつは、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設されたことです。この110万円以内の贈与は申告も不要で、生前贈与加算の対象にもなりません。

この記事でご紹介した「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は、これらとはまた別枠の制度です。家づくりの資金として親御さんから援助を受けられる場合は、どの制度をどう組み合わせるかで結果が変わってきますので、早い段階で税理士さんにご相談されることをおすすめします。

家づくり全体の資金計画の考え方はお金の話に、長期優良住宅の税の特例は長期優良住宅認定申請のメリット・デメリットにまとめています。

和歌山県田辺市の工務店・谷中幹工務店では、資金計画のご相談も承っています。ご両親からの援助を見込まれている場合は、土地を探す前の段階でお声がけいただくと、全体の予算配分が立てやすくなります。

長文、最後まで読んで頂いてありがとうございます。